Займ под залог доли дома: возможно ли это и как проходит процесс - БРИДЖ
Существуют инвестиции в займы под залог недвижимости: это когда вы даете деньги в долг, а заемщик гарантирует их возврат своим имуществом. А есть еще займы под залог доли дома, квартиры или коттеджа.
Давайте разберемся, возможна ли такая сделка, какие подводные камни в ней есть и как ее оформлять, чтобы не нарваться на неприятности.
Автор: Дарья Сопина
Какую долю можно оформить в качестве залога
Займы под залог не всего имущества, а доли в нем, возможны. И в принципе заемщик имеет право использовать и идеальную, и выделенную. Разница между ними в том, что:
Идеальная доля — это совместное владение недвижимостью, например, ⅓ частного дома. Собственники могут пользоваться жильем как угодно, и за ними не закреплены конкретные комнаты или квадратура.
Выделенная доля — это владение конкретной комнатой или квадратурой. В этом случае у каждого собственника своя территория, и другие не имеют права пользоваться ей.
В случае выделенной доли за собственником закреплен отдельный «участок», а при идеальных долях собственники вместе могут пользоваться недвижимостью
И идеальную, и выделенную доли можно дарить, продавать или закладывать по договору займа физическому лицу. Но лучше, если у собственника будет выделенная доля: так в случае невозврата долга вам будет легче продать ее. Покупатели получат не абстрактное участие в общей собственности, а закрепленные за ними помещения.
В целом неважно, какой тип доли вам заложат. Важнее, чтобы:
- у заемщика были на руках выписка из ЕГРН и документы, которые подтверждают право собственности (договор купли-продажи, дарения или другой);
- рыночная стоимость доли была больше суммы займа, желательно на 50%.
Разница в 50% нужна, чтобы вы в случае невозврата долга могли получить обратно и сумму займа, и проценты по нему. Ведь если заемщик не вернет деньги, вам придется переоформить документы (а это платно) и выставить долю на продажу со скидкой, чтобы быстрее найти покупателя. И если цена доли и сумма займа будут равны, из-за расходов и скидки вы потеряете часть капитала.
Как правильно оформить займ под залог доли дома или другой недвижимости
Доля в недвижимости — такой же объект собственности, как и отдельная квартира или загородный коттедж. Поэтому для оформления займа под ее залог нужны те же документы: договор займа и залога (подробнее о них можете почитать по ссылке).
В договорах обязательно должны быть указаны все нюансы сделки, а именно:
- паспортные данные, место регистрации и проживания обеих сторон (информация о вас и о заемщике);
- сумма займа, процентная ставка по нему и порядок ее расчета — в российских рублях;
- порядок расчетов по договору: когда, как и какими частями заемщик будет погашать долг и проценты;
- права и обязанности сторон — может ли заемщик погасить долг досрочно без штрафов и что будет, если он не вернет его;
- сведения о доли, которую заемщик оставляет в залог: адрес объекта, вид доли, номера свидетельств о собственности или выписки из ЕГРН;
- порядок действий с заложенным имуществом в случае, если заемщик не вернет деньги.
Документы обычно составляют в трех экземплярах, на них ставят дату и время заключения и подписи обеих сторон.
По закону договор о залоге доли обязательно регистрируют у нотариуса, поэтому вам придется к нему обратиться. Единственное исключение — если все дольщики одновременно закладывают весь объект недвижимости.
Когда обратитесь к нотариусу, он сам составит договора займа и залога, проверит данные в них. А потом сам передаст документы в ЕГРН, чтобы на долю наложили обременение в вашу пользу. После его регистрации заемщик не сможет подарить, продать или обменять ее без вашего согласия на сделку. То есть у вас останется имущество, которое сможете продать. А когда заемщик вернет деньги, вы просто снимете обременение.
Мы уже рассказывали в блоге о том, как работают частные займы под залог и о том, чем рискует инвестор, когда соглашается на такую сделку. Почитайте материале, если хотите узнать об этом подробнее.
ПОЛУЧИТЬ КВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ ФОНДА
Что произойдет, если заемщик не вернет долг: как продать его долю
Казалось бы, нужно будет просто продать долю и все. Но не все так просто — вам придется:
Выделить долю в натуре. Это важно, потому что продать такую долю будет легче. Чтобы выделить ее, есть два пути:
- обратиться к нотариусу вместе со всеми собственниками объекта и составить договор определения порядка пользования недвижимостью, а потом зарегистрировать выделение в Росреестре через МФЦ;
- обратиться в суд, если другие собственники не согласны с условиями или не хотят добровольно идти к нотариусу — процесс может длиться несколько месяцев.
Именно поэтому лучше брать в залог уже выделенную долю, чтобы в случае ее продажи не ждать решения суда.
Получить исполнительный лист. Нужно обратиться к нотариусу: он поставит исполнительную надпись, и с ней можно будет обратиться к приставам для продажи недвижимости. В суд идти не надо, потому что сделка зарегистрирована через нотариуса.
Взять согласие других собственников на продажу. У собственников других долей в недвижимости есть приоритетное право выкупа. Это значит, что сначала вы должны предложить им купить долю, и только после их отказа можно будет выставить ее на продажу. Получить отказ можно двумя способами:
- попросить дольщиков выдать согласие на продажу недвижимости и предоставить его при оформлении сделки в Росреестре;
- если они несговорчивые, отправить официальные извещения о продаже и указать сумму сделки, и если в течение месяца собственники не ответят, можно будет продавать жилье.
В извещении нужно обязательно указывать сумму, за которую хотите продать долю. Предложить собственникам выкуп за 500 000 ₽, а потом продать объект за 400 000 ₽ не получится.
Весь процесс продажи может занять как минимум 3 месяца, а то и больше, если не удастся быстро найти покупателя. Поэтому в большинстве случаев инвесторы предпочитают брать в залог не долю в доме, а отдельные объекты: квартиру, коттедж, таунхаус.
Если хотите инвестировать в займы под залог недвижимости, но боитесь рисков, обращайтесь в наш фонд «Бридж Кредит». Мы провели уже больше 120 сделок и подбираем их так, что у инвесторов почти нет рисков. Выбираем объекты дороже суммы займа, страхуем их и сами занимаемся оформлением документов.