Как проверить квартиру перед тем, как взять ее в залог - БРИДЖ
Рассказываем, как проверить квартиру или частный дом перед тем, как оформлять документы. Весь алгоритм проверки можно условно разделить на четыре шага.
Автор: Дарья Сопина
Если планируете выдать займ под проценты и под залог недвижимости, проверьте юридическую чистоту квартиры перед оформлением сделки. Это поможет не потерять деньги в случае, если заемщик откажется возвращать долг.
НАЧАТЬ ВЫДАВАТЬ ЗАЙМЫ ПОД ЗАЛОГ
Шаг первый: осмотрите жилье лично
Убедитесь, что жилье вообще есть, и его можно будет продать в случае, если заемщик не вернет деньги. Бывает так: с документами все в порядке, и можно наложить обременение на недвижимость, а фактически это полуразвалившееся здание или квартира в многоэтажном доме после пожара.
Если по документам все нормально, а недвижимость выглядит как-то так, продать ее будет очень и очень сложно
Если уже на этом этапе заемщик отказывается от показа квартиры, лучше не совершать сделку. Те, кому нечего бояться, легко могут пустить вас в дом и предоставить все документы на него, чтобы получить деньги.
Шаг второй: попросите у заемщика документы
Вам понадобятся следующие бумаги:
Выписка из ЕГРН. Она покажет, кто владеет жильем. Если не заемщик, а кто-то другой, отказывайтесь от выдачи займа.
Кадастровый паспорт. Он нужен, чтобы проверить, не было ли в недвижимости незаконных перепланировок. Если они есть, продать ее будет проблематично: вам придется сначала узаконить перепланировку, а потом выставить жилье на продажу. Все это займет время, а еще вам придется дополнительно потратить деньги. Лучше, чтобы все перепланировки были узаконены.
Документы, обосновывающие право собственности. Это может быть договор купли-продажи с предыдущим собственником, документы по приватизации, свидетельство о вступлении в наследство. Эти документы важно внимательно просмотреть, но об этом расскажем немного позже.
Справка по форме 9. В ней указано, кто прописан на жилплощади. И если оформлена прописка на посторонних, в том числе несовершеннолетних, выселить их будет очень сложно, а иногда — невозможно. Поэтому лучше, если в квартире будет прописан только ваш заемщик.
Квитанции об оплате коммунальных услуг. Если есть задолженность, вы не сможете продать жилье, пока не погасите ее. А это — лишняя трата времени и денег. Попросите заемщика погасить долги перед тем, как оформлять залог, или возьмите с него нотариально заверенное обязательство оплатить коммуналку после того, как он получит деньги от вас.
Важно! Просите оригиналы документов. Если заемщик предоставляет только ксерокопии или архивные копии, спросите, почему так происходит. Нет внятного ответа — не стоит давать человеку деньги в долг.
Шаг третий: возьмите выписку из ЕГРН
Потенциальному заемщику можно доверять, но лучше все перепроверять. Он может предоставить вам старую выписку с недостоверной информацией, поэтому лучше оформите новую. Сделать это можно на сайте Росреестра. Чтобы узнать актуальные данные, нужно будет указать точный адрес жилья и заплатить госпошлину. Размер пошлины — 350 ₽, если будете заказывать выписку в электронном формате, и 870 ₽, если в бумажном.
В документе сможете посмотреть сразу несколько нюансов:
- Собственника. Это убережет от сделки, если заемщик показал старые документы, но фактически перестал владеть жильем.
- Вид права собственности. Оно может быть долевым, и в этом случае от сделки лучше отказаться, потому что продать такое жилье будет очень сложно.
- Наличие обременения. Если квартира уже в залоге у кого-то, вы не сможете оформить на нее новый залог.
Идеально, когда выписка из ЕГРН показывает, что заемщик — единственный собственник, а на недвижимости нет обременений.
В расширенной версии выписки можно посмотреть не только собственников, но и кадастровую стоимость жилья
ПОЛУЧИТЬ КВАРТАЛЬНЫЙ ОТЧЕТ ФОНДА
Шаг четвертый: проверьте историю сделок
Бывает, что по документам все нормально, но потом при продаже жилья возникают споры. И вместо того, чтобы спокойно забрать свои деньги, приходится бегать по судам.
Так получается, когда фактически собственник один, но на недвижимость может претендовать кто-то еще. Например:
- квартиру приватизировали без учета интересов несовершеннолетнего или есть отказники по приватизации — они не владеют жильем, но имеют пожизненное право пользования;
- недвижимость подарили, но сам даритель имеет право пожизненного пользования жильем;
- собственник вступил в наследство, но у умершего есть другие наследники, которые могут захотеть оспорить сделку;
- квартира была приобретена в браке, при этом супруг заемщика против того, чтобы он брал деньги в долг.
Во всех этих случаях желательно подстраховаться. Именно поэтому надо изучать оригиналы документов, а еще просить бумаги, подтверждающие переход права собственности. Если видите, что квартиру приватизировали, проверьте, не были ли ущемлены интересы ее жильцов. Если подарили или оформили по наследству, проверьте даты: лучше, чтобы сделку провели 5–10 лет назад. А если супруг заемщика против сделки, откажитесь от нее.
Если не учесть историю перехода права собственности, потом придется выписывать людей через суд. А это дорого, сложно и не всегда возможно.
Повторим: как проверить квартиру
- Осмотрите жилье и убедитесь, что оно в нормальном состоянии и его можно будет продать.
- Попросите у заемщика документы и проверьте, нет ли несовершеннолетних жильцов, долгов по коммуналке, незаконных перепланировок.
- Возьмите выписку из ЕГРН сами и убедитесь, что заемщик — единственный собственник, а на недвижимости нет обременения.
- Проверьте историю сделок — не должно быть людей, которые смогут на претендовать на недвижимость или препятствовать ее продаже.
Или просто обратитесь к нотариусу — он проверит юридическую чистоту квартиры перед регистрацией договора займа и залога. А еще лучше обращайтесь к нам: наш фонд «Бридж Кредит» занимается инвестициями в займы под залог с доходностью до 24% годовых и полностью сопровождает сделки.
Подбираем инвестиции так, чтобы с жильем не возникало проблем, а сумма займа не превышала 50% от его стоимости. Так вы сможете быстро продать недвижимость даже со скидкой и все равно вернуть весь долг и проценты по нему.